iwin gameiwnclub

Product description



　　Theo Thông cáo 34/TC-BXD của Bộ Xây dựng ngày 06/5/2021 về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý I/2021 (“Thông cáo 34”), các chỉ số cơ bản của thị trường bất động sản như nguồn cung, lượng giao dịch, lượng vốn đầu tư, tín dụng, hoạt động của các doanh nghiệp vẫn duy trì sự ổn định. Bộ Xây dựng cũng nhận định xu hướng dịch chuyển dòng tiền của các nhà đầu tư vào kênh bất động sản ngày càng tăng do có sức hút lớn với nhà đầu tư nước ngoài[1].

　　Việc tổ chức, cá nhân nước ngoài (sau đây gọi chung là “NĐTNN”) tham gia nhiều hơn vào các giao dịch bất động sản trong thời gian qua, đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp, condotel hay officetel đã mang lại những hiệu ứng tích cực cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy phát sinh không ít bất cập và thiệt hại cho NĐTNN do không nắm rõ quy định của pháp luật Việt Nam. Bài viết này tóm lược quy đinh của pháp luật liên quan đến vấn đề hạn chế quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, và một số lưu ý cho những chủ thể này khi tiến hành mua bán nhà ở tại Việt Nam.

　　1. Hạn chế về quyền sở hữu nhà ở đối với NĐTNN

　　Pháp luật hiện hành đã cho phép NĐTNN được đầu tư, kinh doanh và sở hữu nhà ở tại Viêt Nam nhưng buộc phải tuân theo những hình thức và giới hạn nhất định.

　　Trước hết, về đối tượng được sở hữu nhà ở, NĐTNN phải là những tổ chức, cá nhân được quy định tại Điều 159.1 của Luật Nhà ở[2], đồng thời phải đáp ứng các điều kiện riêng dành cho mỗi nhóm chủ thể. Cụ thể, đối với cá nhân nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định. Đối với nhóm là tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng dự án nhà ở thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luât Nhà ở và pháp luật có liên quan. Đối với các tổ chức khác như doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp[3].

　　Về hình thức sở hữu, NĐTNN chỉ được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức (i) Đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan; và (ii) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ[4]. Cụ thể hơn, Nghị định 99/2015/NĐ-CP (“Nghị định 99”) quy định rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua, nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài trong các dự án nhà ở; chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức tại các dự án được phép sở hữu[5]. Như vậy, NĐTNN không được mua, thuê mua nhà ở trực tiếp từ cá nhân, hộ gia đình Việt Nam, mà chỉ được mua từ chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở hay từ tổ chức, cá nhân nước ngoài trong các dự án nhà ở.

　　Về thời hạn sở hữu nhà ở, cá nhân nước ngoài được sở nhà ở không quá 50 năm và có thể được gia hạn theo sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, trừ trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam hoặc ngươi Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài. Đối với tổ chức thì thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không vượt quá thời hạn của Giấy chứng nhận đầu tư được cấp cho tổ chức đó[6].

　　Ngoài ra, NĐTNN chỉ được đầu tư, mua nhà ở thuộc các dự án tại các khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh, đồng thời còn bị hạn chế về số lượng nhà ở được quyền sở hữu tính theo từng dự án trên một địa bàn dân cư xác định. Theo đó, đối với tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của mỗi tòa nhà và không quá 30% của tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường. Trường hợp bất động sản là nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà ở liền kề, nhà ở độc lập, nhà biệt thự) thì số lượng nhà ở riêng lẻ của NĐTNN trong một địa bàn có số dân cư tương đương một đơn vị hành chính cấp phường sẽ không quá 250 căn và không quá 10% tổng số lượng nhà ở của mỗi dự án.

　　2. Một số lưu ý cho NĐTNN khi mua bán nhà ở

　　Trong thực tế, có không ít trường hợp khi mua nhà ở tại các dự án xây dựng nhà ở thương mại, vì chưa hiểu rõ quy định pháp luật Việt Nam, NĐTNN đã (i) tiếp hành mua trực tiếp nhà ở từ các cá nhân Việt Nam, hoặc (ii) mua nhà trong các dự án chưa được Sở Xây dựng tại địa phương công bố thuộc danh mục các dự án nhà ở người nước ngoài được phép sở hữu; (iiii) hoặc thuộc trường hợp quá hạn mức nhà ở cho phép NĐTNN được sở hữu tại một dự án cụ thể, dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài do không thể sang tên và được cấp Giấy chứng quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

　　Vì các giao dịch nhà ở thường có giá trị lớn nên để bảo vệ quyền lợi cho mình, NĐTNN nên liên hệ, trao đổi trực tiếp với chủ đầu tư và trong trường hợp không rõ ràng, cần tham vấn thêm luật sư, Sở Xây dựng và cơ quan cấp phép tại nơi có dự án để nắm rõ tính pháp lý của dự án và các vấn đề liên quan trước khi quyết định mua nhà. Trường hợp các tổ chức, cá nhân nước ngoài đã “lỡ” tiến hành giao kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng không được công nhận quyền sở hữu thì cần nhanh chóng làm việc với người bán, chủ đầu tư, và các bên liên quan để tiến hành thương lượng yêu cầu hoàn trả khoản tiền đã thanh toán và thanh lý hợp đồng. Nếu không giải quyết được thì có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu và giải quyết vụ việc nhằm bảo vệ quyền lợi của mình theo quy định của pháp luật.

　　Thân Trọng Lý - Luật sư Cao cấp

　　Trần Ngọc Khánh Quỳnh - Luật sư Sơ cấp

　　Trên đây là tư vấn của chúng tôi về Quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam. Với đội ngũ luật sư nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư, chúng tôi luôn sẵn sàng cung cấp các giải pháp tối ưu về hiệu quả, chi phí và tối giản về thủ tục pháp lý cho quý khách hàng. Hãy truy cập Website DIMAC và Các chuyên mục tin tức khác của chúng tôi để được cập nhật sớm nhất các thông tin tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm pháp lý về thị trường.

　　[1] https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1285/67250/bo-xay-dung-cong-bo-thong-tin-ve-nha-o-va-thi-truong-bat-dong-san-quy-i2021.aspx

　　[2] 1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

　　a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

　　b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

　　c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

　　[3] Điều 160 Luật Nhà ở 2014

　　[4] Khoản 2, Điều 159 Luật Nhà ở 2014

　　[5] Khoản 2, Điều 76 Nghị định 99

　　[6] Khoản 2, Điều 161 Luật Nhà ở 2014